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近些年我國國民飽受房價的影響，雖然政府“限購”“、限貸”等調控房價的政策不斷出臺，但是房價卻仍然穩步飆升，嚴重影響市場經濟的平穩運行和正常的社會秩序。通過研究 70 個大中城市的房地產發展情況，對政策調整現狀以及未來發展趨勢進行分析，并提出政策建議，以期幫助居民更好地了解房價現狀和政府政策。
關鍵詞：房價調控；調控政策；發展趨勢。
1 引言。
中國的房地產行業一直被宣稱為是國民經濟的支柱產業，在城市化進程中也扮演著*的重要角色。縱觀我國房地產行業的發展，自從 20 世紀 80 年代房地產業重新興起，90 年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供給體制都發生了翻天覆地的變化，房地產開發投資也得到了迅猛發展。據中國社科院數據顯示，2015 年商品住房總庫存預計達 39.96 億平方米，現房待售面積 4.26 億平方米，供大于求的市場情況并沒阻止房價的飆升。為了調控房價，自 2003 年以來，各級政府相繼出臺并實施了一系列的調控政策，如“國八條”、“國四條”到近的“限購”、“房產稅”等等，多樣的調控政策似乎并沒有對房價的飆升產生根本性的影響。
房價調控新政的推出對市場產生了怎樣的影響，是政府以及民眾普遍關注的話題。本文即針對房價的調控現狀進行分析，并在分析未來可能的發展趨勢的同時提出政策性建議。
2 房地產市場的基本特征。
房地產，又被稱為“不動產”,是建立在一定的土地上，以土地為依托的附著物，例如建筑物以及基礎設施等。作為一個經濟學的概念，房地產可以概括為：由土地及附著于土地之上或之中的各種建筑物以及基礎設施所形成的位置固定的財產，包括附著于這些財產實體的一組產權和其相互關系的總稱[1].西方經濟學理論認為商品的價格是由市場的供需關系決定的，真正的市場價格應該是在市場達到均衡狀態時圍繞價格上下波動[2].
一個完整的房地產市場是由市場的主體、客體、價格、資金以及運行機制等因素構成的一個系統，作為市場體系的基本成分，具有市場的一般規律性，但由于房地產商品本身具有不同于其他產品的特殊屬性，使得房地產市場具有其*的基本特征。
?。?）較強的區域性[3].不可移動的特性使得房地產市場具有*的區域性，這一類的產品是不可能從一個地方轉移到另一個地方的，在交換過程中轉移的只是房地產權屬，而不同于一般產品的“一手交錢一手交貨”.
?。?）不充分競爭性。房地產市場中競爭并不充分，更容易形成壟斷局面。由于房地產的不可移動性，該類商品只能和毗鄰的房地產進行競爭，少數房地產開發商的競爭就極易形成寡頭壟斷市場。
?。?）受政策影響較大。土地作為*資源，是房地產市場的重要資源之一，而這一資源的主要掌控者即為政府機構。
房地產市場的不*競爭性導致市場會出現“失靈”的情況，當市場內部不能自動調節進行健康發展時，政府就會介入進行資源的有效調控。
3 房價調控的現狀。
通過對歷年來房價調控政策的整理，將房價調控政策劃分為稅收政策、金融政策以及土地政策[4],對其歸類整理如下。
?。?）稅收政策。政府為了維護房地產市場平穩健康發展，常常會應用財稅政策進行調控，通過影響供需關系穩定房產價格。
?。?）金融政策。房地產行業屬于資金高度密集型行業，無論是買地還是樓盤建設都需要大量的款，在購房時居民同樣需要通過款來實現支付，銀行對住房款比例、利率水平的調整會大地影響購買力。
?。?）土地政策。土地是房地產行業建設的*的資源，土地的供應量及價格會左右房價的變動，土地資源屬于國家管控的資源，政府利用土地的控制來調整房價一直以來是房地產市場調控的主要手段。
4 房價調控的現狀分析。
近些年來，房地產投資一直呈現高速發展的態勢。國家有意識地出臺了相關貨幣和房價調控政策，抑制房地產投資的不斷上漲。2015 年，房地產開發投資 95979 億元，比上年增長1.0%（扣除價格因素實際增長 2.8%），增速比 1-11 月份回落0.3 個百分點。2015 年，商品房銷售面積 128495 萬平方米，比上年增長 6.5%,增速比 1-11 月份回落 0.9 個百分點。雖然我國的住房銷售數量較往年仍然是增長態勢，但增長的速度明顯下降。
2016 年伊始，樓市在各項信貸政策和稅收政策調整中拉開去庫存大幕，如 2 月 2 日，中國人民銀行聯合銀監會決定在不實施限購的城市對套房付比例低降兩成，二套房付比例低可付三成。國家在推行去庫存政策的同時，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房價暴漲，部分二線城市如合肥、南京、無錫等城市的房價也居高不下。面對此種情況，很多城市政府又推出了一系列調控政策，如 3 月 25 日，上海發布*嚴調控政策，包括提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限、二次購房付款比例不低于 50%.同天深夜，深圳市政府出臺樓市調控新政策，其內容核心為：非深戶購房社保 1 年改 3 年、套房款還清，二套房付低 4 成。被業內稱為“房價四小龍”的廈門、南京、合肥、蘇州都已重啟了限購政策。
2016 年 9 月 19 日，國家統計局公布了“2016 年 8 月份 70個大中城市住宅銷售價格變動情況”.其中多數城市房價持續上漲，熱點二線城市全面取代一線城市成為房價上漲的“*”.與上月相比，70 個大中城市中，價格下降的城市有 4 個，上漲的城市有 64 個，持平的城市有 2 個，分別為湛江市和大理。
環比價格變動中，高漲幅為鄭州市，上漲了 5.5%;低為烏魯木齊，下降了 0.3%.與上年同月相比，價格下降的城市有 6個，上漲的城市有 62 個，持平的城市有 2 個，分別為常德市以及大連市。8 月份，同比價格變動中高漲幅為廈門，為 43.8%;低為錦州，下降了 3.8%.
5 房價調控的發展趨勢及政策建議。
根據以上分析，現有政策的調控對房價的影響不大，尤其是對于大城市而言，雖然各大高房價城市，如北京、上海等地，已經連續出臺多項號稱“歷史嚴”的調控政策，但在鑒于中國目前人口的高密集度，人口增量較多的大城市從長遠看，房價依然將一路高歌，縱然在某一時期內會出現波動、反復，但整體依然將維持上漲趨勢。
針對未來的發展趨勢，筆者認為在政策調控上，先要實行針對性的土地政策。如一線城市房地產行業發展較為成熟，但是大部分城鎮的房地產市場還需要大量的資金支持發展，如果統一實施提高開發費或購置費，會抑制小城鎮的發展，繼續加大房價差距。另外，還可以利用有效的金融政策來減少房地產價格的波動，利率政策、付比例的調整對購買力有很大的影響。因此，在實行金融政策時可通過政策反向組合，防止居民購買力在短期內發生巨大變化，造成市場的大幅波動。
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近些年我國國民飽受房價的影響，雖然政府“限購”“、限貸”等調控房價的政策不斷出臺，但是房價卻仍然穩步飆升，嚴重影響市場經濟的平穩運行和正常的社會秩序。通過研究 70 個大中城市的房地產發展情況，對政策調整現狀以及未來發展趨勢進行分析，并提出政策建議，以期幫助居民更好地了解房價現狀和政府政策。
關鍵詞：房價調控；調控政策；發展趨勢。
1 引言。
中國的房地產行業一直被宣稱為是國民經濟的支柱產業，在城市化進程中也扮演著*的重要角色?？v觀我國房地產行業的發展，自從 20 世紀 80 年代房地產業重新興起，90 年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供給體制都發生了翻天覆地的變化，房地產開發投資也得到了迅猛發展。據中國社科院數據顯示，2015 年商品住房總庫存預計達 39.96 億平方米，現房待售面積 4.26 億平方米，供大于求的市場情況并沒阻止房價的飆升。為了調控房價，自 2003 年以來，各級政府相繼出臺并實施了一系列的調控政策，如“國八條”、“國四條”到近的“限購”、“房產稅”等等，多樣的調控政策似乎并沒有對房價的飆升產生根本性的影響。
房價調控新政的推出對市場產生了怎樣的影響，是政府以及民眾普遍關注的話題。本文即針對房價的調控現狀進行分析，并在分析未來可能的發展趨勢的同時提出政策性建議。
2 房地產市場的基本特征。
房地產，又被稱為“不動產”,是建立在一定的土地上，以土地為依托的附著物，例如建筑物以及基礎設施等。作為一個經濟學的概念，房地產可以概括為：由土地及附著于土地之上或之中的各種建筑物以及基礎設施所形成的位置固定的財產，包括附著于這些財產實體的一組產權和其相互關系的總稱[1].西方經濟學理論認為商品的價格是由市場的供需關系決定的，真正的市場價格應該是在市場達到均衡狀態時圍繞價格上下波動[2].
一個完整的房地產市場是由市場的主體、客體、價格、資金以及運行機制等因素構成的一個系統，作為市場體系的基本成分，具有市場的一般規律性，但由于房地產商品本身具有不同于其他產品的特殊屬性，使得房地產市場具有其*的基本特征。
?。?）較強的區域性[3].不可移動的特性使得房地產市場具有*的區域性，這一類的產品是不可能從一個地方轉移到另一個地方的，在交換過程中轉移的只是房地產權屬，而不同于一般產品的“一手交錢一手交貨”.
?。?）不充分競爭性。房地產市場中競爭并不充分，更容易形成壟斷局面。由于房地產的不可移動性，該類商品只能和毗鄰的房地產進行競爭，少數房地產開發商的競爭就極易形成寡頭壟斷市場。
?。?）受政策影響較大。土地作為*資源，是房地產市場的重要資源之一，而這一資源的主要掌控者即為政府機構。
房地產市場的不*競爭性導致市場會出現“失靈”的情況，當市場內部不能自動調節進行健康發展時，政府就會介入進行資源的有效調控。
3 房價調控的現狀。
通過對歷年來房價調控政策的整理，將房價調控政策劃分為稅收政策、金融政策以及土地政策[4],對其歸類整理如下。
?。?）稅收政策。政府為了維護房地產市場平穩健康發展，常常會應用財稅政策進行調控，通過影響供需關系穩定房產價格。
（2）金融政策。房地產行業屬于資金高度密集型行業，無論是買地還是樓盤建設都需要大量的款，在購房時居民同樣需要通過款來實現支付，銀行對住房款比例、利率水平的調整會大地影響購買力。
（3）土地政策。土地是房地產行業建設的*的資源，土地的供應量及價格會左右房價的變動，土地資源屬于國家管控的資源，政府利用土地的控制來調整房價一直以來是房地產市場調控的主要手段。
4 房價調控的現狀分析。
近些年來，房地產投資一直呈現高速發展的態勢。國家有意識地出臺了相關貨幣和房價調控政策，抑制房地產投資的不斷上漲。2015 年，房地產開發投資 95979 億元，比上年增長1.0%（扣除價格因素實際增長 2.8%），增速比 1-11 月份回落0.3 個百分點。2015 年，商品房銷售面積 128495 萬平方米，比上年增長 6.5%,增速比 1-11 月份回落 0.9 個百分點。雖然我國的住房銷售數量較往年仍然是增長態勢，但增長的速度明顯下降。
2016 年伊始，樓市在各項信貸政策和稅收政策調整中拉開去庫存大幕，如 2 月 2 日，中國人民銀行聯合銀監會決定在不實施限購的城市對套房付比例低降兩成，二套房付比例低可付三成。國家在推行去庫存政策的同時，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房價暴漲，部分二線城市如合肥、南京、無錫等城市的房價也居高不下。面對此種情況，很多城市政府又推出了一系列調控政策，如 3 月 25 日，上海發布*嚴調控政策，包括提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限、二次購房付款比例不低于 50%.同天深夜，深圳市政府出臺樓市調控新政策，其內容核心為：非深戶購房社保 1 年改 3 年、套房款還清，二套房付低 4 成。被業內稱為“房價四小龍”的廈門、南京、合肥、蘇州都已重啟了限購政策。
2016 年 9 月 19 日，國家統計局公布了“2016 年 8 月份 70個大中城市住宅銷售價格變動情況”.其中多數城市房價持續上漲，熱點二線城市全面取代一線城市成為房價上漲的“*”.與上月相比，70 個大中城市中，價格下降的城市有 4 個，上漲的城市有 64 個，持平的城市有 2 個，分別為湛江市和大理。
環比價格變動中，高漲幅為鄭州市，上漲了 5.5%;低為烏魯木齊，下降了 0.3%.與上年同月相比，價格下降的城市有 6個，上漲的城市有 62 個，持平的城市有 2 個，分別為常德市以及大連市。8 月份，同比價格變動中高漲幅為廈門，為 43.8%;低為錦州，下降了 3.8%.
5 房價調控的發展趨勢及政策建議。
根據以上分析，現有政策的調控對房價的影響不大，尤其是對于大城市而言，雖然各大高房價城市，如北京、上海等地，已經連續出臺多項號稱“歷史嚴”的調控政策，但在鑒于中國目前人口的高密集度，人口增量較多的大城市從長遠看，房價依然將一路高歌，縱然在某一時期內會出現波動、反復，但整體依然將維持上漲趨勢。
針對未來的發展趨勢，筆者認為在政策調控上，先要實行針對性的土地政策。如一線城市房地產行業發展較為成熟，但是大部分城鎮的房地產市場還需要大量的資金支持發展，如果統一實施提高開發費或購置費，會抑制小城鎮的發展，繼續加大房價差距。另外，還可以利用有效的金融政策來減少房地產價格的波動，利率政策、付比例的調整對購買力有很大的影響。因此，在實行金融政策時可通過政策反向組合，防止居民購買力在短期內發生巨大變化，造成市場的大幅波動。
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近些年我國國民飽受房價的影響，雖然政府“限購”“、限貸”等調控房價的政策不斷出臺，但是房價卻仍然穩步飆升，嚴重影響市場經濟的平穩運行和正常的社會秩序。通過研究 70 個大中城市的房地產發展情況，對政策調整現狀以及未來發展趨勢進行分析，并提出政策建議，以期幫助居民更好地了解房價現狀和政府政策。
關鍵詞：房價調控；調控政策；發展趨勢。
1 引言。
中國的房地產行業一直被宣稱為是國民經濟的支柱產業，在城市化進程中也扮演著*的重要角色?？v觀我國房地產行業的發展，自從 20 世紀 80 年代房地產業重新興起，90 年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供給體制都發生了翻天覆地的變化，房地產開發投資也得到了迅猛發展。據中國社科院數據顯示，2015 年商品住房總庫存預計達 39.96 億平方米，現房待售面積 4.26 億平方米，供大于求的市場情況并沒阻止房價的飆升。為了調控房價，自 2003 年以來，各級政府相繼出臺并實施了一系列的調控政策，如“國八條”、“國四條”到近的“限購”、“房產稅”等等，多樣的調控政策似乎并沒有對房價的飆升產生根本性的影響。
房價調控新政的推出對市場產生了怎樣的影響，是政府以及民眾普遍關注的話題。本文即針對房價的調控現狀進行分析，并在分析未來可能的發展趨勢的同時提出政策性建議。
2 房地產市場的基本特征。
房地產，又被稱為“不動產”,是建立在一定的土地上，以土地為依托的附著物，例如建筑物以及基礎設施等。作為一個經濟學的概念，房地產可以概括為：由土地及附著于土地之上或之中的各種建筑物以及基礎設施所形成的位置固定的財產，包括附著于這些財產實體的一組產權和其相互關系的總稱[1].西方經濟學理論認為商品的價格是由市場的供需關系決定的，真正的市場價格應該是在市場達到均衡狀態時圍繞價格上下波動[2].
一個完整的房地產市場是由市場的主體、客體、價格、資金以及運行機制等因素構成的一個系統，作為市場體系的基本成分，具有市場的一般規律性，但由于房地產商品本身具有不同于其他產品的特殊屬性，使得房地產市場具有其*的基本特征。
（1）較強的區域性[3].不可移動的特性使得房地產市場具有*的區域性，這一類的產品是不可能從一個地方轉移到另一個地方的，在交換過程中轉移的只是房地產權屬，而不同于一般產品的“一手交錢一手交貨”.
（2）不充分競爭性。房地產市場中競爭并不充分，更容易形成壟斷局面。由于房地產的不可移動性，該類商品只能和毗鄰的房地產進行競爭，少數房地產開發商的競爭就極易形成寡頭壟斷市場。
（3）受政策影響較大。土地作為*資源，是房地產市場的重要資源之一，而這一資源的主要掌控者即為政府機構。
房地產市場的不*競爭性導致市場會出現“失靈”的情況，當市場內部不能自動調節進行健康發展時，政府就會介入進行資源的有效調控。
3 房價調控的現狀。
通過對歷年來房價調控政策的整理，將房價調控政策劃分為稅收政策、金融政策以及土地政策[4],對其歸類整理如下。
?。?）稅收政策。政府為了維護房地產市場平穩健康發展，常常會應用財稅政策進行調控，通過影響供需關系穩定房產價格。
?。?）金融政策。房地產行業屬于資金高度密集型行業，無論是買地還是樓盤建設都需要大量的款，在購房時居民同樣需要通過款來實現支付，銀行對住房款比例、利率水平的調整會大地影響購買力。
（3）土地政策。土地是房地產行業建設的*的資源，土地的供應量及價格會左右房價的變動，土地資源屬于國家管控的資源，政府利用土地的控制來調整房價一直以來是房地產市場調控的主要手段。
4 房價調控的現狀分析。
近些年來，房地產投資一直呈現高速發展的態勢。國家有意識地出臺了相關貨幣和房價調控政策，抑制房地產投資的不斷上漲。2015 年，房地產開發投資 95979 億元，比上年增長1.0%（扣除價格因素實際增長 2.8%），增速比 1-11 月份回落0.3 個百分點。2015 年，商品房銷售面積 128495 萬平方米，比上年增長 6.5%,增速比 1-11 月份回落 0.9 個百分點。雖然我國的住房銷售數量較往年仍然是增長態勢，但增長的速度明顯下降。
2016 年伊始，樓市在各項信貸政策和稅收政策調整中拉開去庫存大幕，如 2 月 2 日，中國人民銀行聯合銀監會決定在不實施限購的城市對套房付比例低降兩成，二套房付比例低可付三成。國家在推行去庫存政策的同時，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房價暴漲，部分二線城市如合肥、南京、無錫等城市的房價也居高不下。面對此種情況，很多城市政府又推出了一系列調控政策，如 3 月 25 日，上海發布*嚴調控政策，包括提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限、二次購房付款比例不低于 50%.同天深夜，深圳市政府出臺樓市調控新政策，其內容核心為：非深戶購房社保 1 年改 3 年、套房款還清，二套房付低 4 成。被業內稱為“房價四小龍”的廈門、南京、合肥、蘇州都已重啟了限購政策。
2016 年 9 月 19 日，國家統計局公布了“2016 年 8 月份 70個大中城市住宅銷售價格變動情況”.其中多數城市房價持續上漲，熱點二線城市全面取代一線城市成為房價上漲的“*”.與上月相比，70 個大中城市中，價格下降的城市有 4 個，上漲的城市有 64 個，持平的城市有 2 個，分別為湛江市和大理。
環比價格變動中，高漲幅為鄭州市，上漲了 5.5%;低為烏魯木齊，下降了 0.3%.與上年同月相比，價格下降的城市有 6個，上漲的城市有 62 個，持平的城市有 2 個，分別為常德市以及大連市。8 月份，同比價格變動中高漲幅為廈門，為 43.8%;低為錦州，下降了 3.8%.
5 房價調控的發展趨勢及政策建議。
根據以上分析，現有政策的調控對房價的影響不大，尤其是對于大城市而言，雖然各大高房價城市，如北京、上海等地，已經連續出臺多項號稱“歷史嚴”的調控政策，但在鑒于中國目前人口的高密集度，人口增量較多的大城市從長遠看，房價依然將一路高歌，縱然在某一時期內會出現波動、反復，但整體依然將維持上漲趨勢。
針對未來的發展趨勢，筆者認為在政策調控上，先要實行針對性的土地政策。如一線城市房地產行業發展較為成熟，但是大部分城鎮的房地產市場還需要大量的資金支持發展，如果統一實施提高開發費或購置費，會抑制小城鎮的發展，繼續加大房價差距。另外，還可以利用有效的金融政策來減少房地產價格的波動，利率政策、付比例的調整對購買力有很大的影響。因此，在實行金融政策時可通過政策反向組合，防止居民購買力在短期內發生巨大變化，造成市場的大幅波動。
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近些年我國國民飽受房價的影響，雖然政府“限購”“、限貸”等調控房價的政策不斷出臺，但是房價卻仍然穩步飆升，嚴重影響市場經濟的平穩運行和正常的社會秩序。通過研究 70 個大中城市的房地產發展情況，對政策調整現狀以及未來發展趨勢進行分析，并提出政策建議，以期幫助居民更好地了解房價現狀和政府政策。
關鍵詞：房價調控；調控政策；發展趨勢。
1 引言。
中國的房地產行業一直被宣稱為是國民經濟的支柱產業，在城市化進程中也扮演著*的重要角色?？v觀我國房地產行業的發展，自從 20 世紀 80 年代房地產業重新興起，90 年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供給體制都發生了翻天覆地的變化，房地產開發投資也得到了迅猛發展。據中國社科院數據顯示，2015 年商品住房總庫存預計達 39.96 億平方米，現房待售面積 4.26 億平方米，供大于求的市場情況并沒阻止房價的飆升。為了調控房價，自 2003 年以來，各級政府相繼出臺并實施了一系列的調控政策，如“國八條”、“國四條”到近的“限購”、“房產稅”等等，多樣的調控政策似乎并沒有對房價的飆升產生根本性的影響。
房價調控新政的推出對市場產生了怎樣的影響，是政府以及民眾普遍關注的話題。本文即針對房價的調控現狀進行分析，并在分析未來可能的發展趨勢的同時提出政策性建議。
2 房地產市場的基本特征。
房地產，又被稱為“不動產”,是建立在一定的土地上，以土地為依托的附著物，例如建筑物以及基礎設施等。作為一個經濟學的概念，房地產可以概括為：由土地及附著于土地之上或之中的各種建筑物以及基礎設施所形成的位置固定的財產，包括附著于這些財產實體的一組產權和其相互關系的總稱[1].西方經濟學理論認為商品的價格是由市場的供需關系決定的，真正的市場價格應該是在市場達到均衡狀態時圍繞價格上下波動[2].
一個完整的房地產市場是由市場的主體、客體、價格、資金以及運行機制等因素構成的一個系統，作為市場體系的基本成分，具有市場的一般規律性，但由于房地產商品本身具有不同于其他產品的特殊屬性，使得房地產市場具有其*的基本特征。
?。?）較強的區域性[3].不可移動的特性使得房地產市場具有*的區域性，這一類的產品是不可能從一個地方轉移到另一個地方的，在交換過程中轉移的只是房地產權屬，而不同于一般產品的“一手交錢一手交貨”.
（2）不充分競爭性。房地產市場中競爭并不充分，更容易形成壟斷局面。由于房地產的不可移動性，該類商品只能和毗鄰的房地產進行競爭，少數房地產開發商的競爭就極易形成寡頭壟斷市場。
?。?）受政策影響較大。土地作為*資源，是房地產市場的重要資源之一，而這一資源的主要掌控者即為政府機構。
房地產市場的不*競爭性導致市場會出現“失靈”的情況，當市場內部不能自動調節進行健康發展時，政府就會介入進行資源的有效調控。
3 房價調控的現狀。
通過對歷年來房價調控政策的整理，將房價調控政策劃分為稅收政策、金融政策以及土地政策[4],對其歸類整理如下。
?。?）稅收政策。政府為了維護房地產市場平穩健康發展，常常會應用財稅政策進行調控，通過影響供需關系穩定房產價格。
?。?）金融政策。房地產行業屬于資金高度密集型行業，無論是買地還是樓盤建設都需要大量的款，在購房時居民同樣需要通過款來實現支付，銀行對住房款比例、利率水平的調整會大地影響購買力。
?。?）土地政策。土地是房地產行業建設的*的資源，土地的供應量及價格會左右房價的變動，土地資源屬于國家管控的資源，政府利用土地的控制來調整房價一直以來是房地產市場調控的主要手段。
4 房價調控的現狀分析。
近些年來，房地產投資一直呈現高速發展的態勢。國家有意識地出臺了相關貨幣和房價調控政策，抑制房地產投資的不斷上漲。2015 年，房地產開發投資 95979 億元，比上年增長1.0%（扣除價格因素實際增長 2.8%），增速比 1-11 月份回落0.3 個百分點。2015 年，商品房銷售面積 128495 萬平方米，比上年增長 6.5%,增速比 1-11 月份回落 0.9 個百分點。雖然我國的住房銷售數量較往年仍然是增長態勢，但增長的速度明顯下降。
2016 年伊始，樓市在各項信貸政策和稅收政策調整中拉開去庫存大幕，如 2 月 2 日，中國人民銀行聯合銀監會決定在不實施限購的城市對套房付比例低降兩成，二套房付比例低可付三成。國家在推行去庫存政策的同時，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房價暴漲，部分二線城市如合肥、南京、無錫等城市的房價也居高不下。面對此種情況，很多城市政府又推出了一系列調控政策，如 3 月 25 日，上海發布*嚴調控政策，包括提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限、二次購房付款比例不低于 50%.同天深夜，深圳市政府出臺樓市調控新政策，其內容核心為：非深戶購房社保 1 年改 3 年、套房款還清，二套房付低 4 成。被業內稱為“房價四小龍”的廈門、南京、合肥、蘇州都已重啟了限購政策。
2016 年 9 月 19 日，國家統計局公布了“2016 年 8 月份 70個大中城市住宅銷售價格變動情況”.其中多數城市房價持續上漲，熱點二線城市全面取代一線城市成為房價上漲的“*”.與上月相比，70 個大中城市中，價格下降的城市有 4 個，上漲的城市有 64 個，持平的城市有 2 個，分別為湛江市和大理。
環比價格變動中，高漲幅為鄭州市，上漲了 5.5%;低為烏魯木齊，下降了 0.3%.與上年同月相比，價格下降的城市有 6個，上漲的城市有 62 個，持平的城市有 2 個，分別為常德市以及大連市。8 月份，同比價格變動中高漲幅為廈門，為 43.8%;低為錦州，下降了 3.8%.
5 房價調控的發展趨勢及政策建議。
根據以上分析，現有政策的調控對房價的影響不大，尤其是對于大城市而言，雖然各大高房價城市，如北京、上海等地，已經連續出臺多項號稱“歷史嚴”的調控政策，但在鑒于中國目前人口的高密集度，人口增量較多的大城市從長遠看，房價依然將一路高歌，縱然在某一時期內會出現波動、反復，但整體依然將維持上漲趨勢。
針對未來的發展趨勢，筆者認為在政策調控上，先要實行針對性的土地政策。如一線城市房地產行業發展較為成熟，但是大部分城鎮的房地產市場還需要大量的資金支持發展，如果統一實施提高開發費或購置費，會抑制小城鎮的發展，繼續加大房價差距。另外，還可以利用有效的金融政策來減少房地產價格的波動，利率政策、付比例的調整對購買力有很大的影響。因此，在實行金融政策時可通過政策反向組合，防止居民購買力在短期內發生巨大變化，造成市場的大幅波動。
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近些年我國國民飽受房價的影響，雖然政府“限購”“、限貸”等調控房價的政策不斷出臺，但是房價卻仍然穩步飆升，嚴重影響市場經濟的平穩運行和正常的社會秩序。通過研究 70 個大中城市的房地產發展情況，對政策調整現狀以及未來發展趨勢進行分析，并提出政策建議，以期幫助居民更好地了解房價現狀和政府政策。
關鍵詞：房價調控；調控政策；發展趨勢。
1 引言。
中國的房地產行業一直被宣稱為是國民經濟的支柱產業，在城市化進程中也扮演著*的重要角色?？v觀我國房地產行業的發展，自從 20 世紀 80 年代房地產業重新興起，90 年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供給體制都發生了翻天覆地的變化，房地產開發投資也得到了迅猛發展。據中國社科院數據顯示，2015 年商品住房總庫存預計達 39.96 億平方米，現房待售面積 4.26 億平方米，供大于求的市場情況并沒阻止房價的飆升。為了調控房價，自 2003 年以來，各級政府相繼出臺并實施了一系列的調控政策，如“國八條”、“國四條”到近的“限購”、“房產稅”等等，多樣的調控政策似乎并沒有對房價的飆升產生根本性的影響。
房價調控新政的推出對市場產生了怎樣的影響，是政府以及民眾普遍關注的話題。本文即針對房價的調控現狀進行分析，并在分析未來可能的發展趨勢的同時提出政策性建議。
2 房地產市場的基本特征。
房地產，又被稱為“不動產”,是建立在一定的土地上，以土地為依托的附著物，例如建筑物以及基礎設施等。作為一個經濟學的概念，房地產可以概括為：由土地及附著于土地之上或之中的各種建筑物以及基礎設施所形成的位置固定的財產，包括附著于這些財產實體的一組產權和其相互關系的總稱[1].西方經濟學理論認為商品的價格是由市場的供需關系決定的，真正的市場價格應該是在市場達到均衡狀態時圍繞價格上下波動[2].
一個完整的房地產市場是由市場的主體、客體、價格、資金以及運行機制等因素構成的一個系統，作為市場體系的基本成分，具有市場的一般規律性，但由于房地產商品本身具有不同于其他產品的特殊屬性，使得房地產市場具有其*的基本特征。
?。?）較強的區域性[3].不可移動的特性使得房地產市場具有*的區域性，這一類的產品是不可能從一個地方轉移到另一個地方的，在交換過程中轉移的只是房地產權屬，而不同于一般產品的“一手交錢一手交貨”.
（2）不充分競爭性。房地產市場中競爭并不充分，更容易形成壟斷局面。由于房地產的不可移動性，該類商品只能和毗鄰的房地產進行競爭，少數房地產開發商的競爭就極易形成寡頭壟斷市場。
?。?）受政策影響較大。土地作為*資源，是房地產市場的重要資源之一，而這一資源的主要掌控者即為政府機構。
房地產市場的不*競爭性導致市場會出現“失靈”的情況，當市場內部不能自動調節進行健康發展時，政府就會介入進行資源的有效調控。
3 房價調控的現狀。
通過對歷年來房價調控政策的整理，將房價調控政策劃分為稅收政策、金融政策以及土地政策[4],對其歸類整理如下。
（1）稅收政策。政府為了維護房地產市場平穩健康發展，常常會應用財稅政策進行調控，通過影響供需關系穩定房產價格。
（2）金融政策。房地產行業屬于資金高度密集型行業，無論是買地還是樓盤建設都需要大量的款，在購房時居民同樣需要通過款來實現支付，銀行對住房款比例、利率水平的調整會大地影響購買力。
（3）土地政策。土地是房地產行業建設的*的資源，土地的供應量及價格會左右房價的變動，土地資源屬于國家管控的資源，政府利用土地的控制來調整房價一直以來是房地產市場調控的主要手段。
4 房價調控的現狀分析。
近些年來，房地產投資一直呈現高速發展的態勢。國家有意識地出臺了相關貨幣和房價調控政策，抑制房地產投資的不斷上漲。2015 年，房地產開發投資 95979 億元，比上年增長1.0%（扣除價格因素實際增長 2.8%），增速比 1-11 月份回落0.3 個百分點。2015 年，商品房銷售面積 128495 萬平方米，比上年增長 6.5%,增速比 1-11 月份回落 0.9 個百分點。雖然我國的住房銷售數量較往年仍然是增長態勢，但增長的速度明顯下降。
2016 年伊始，樓市在各項信貸政策和稅收政策調整中拉開去庫存大幕，如 2 月 2 日，中國人民銀行聯合銀監會決定在不實施限購的城市對套房付比例低降兩成，二套房付比例低可付三成。國家在推行去庫存政策的同時，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房價暴漲，部分二線城市如合肥、南京、無錫等城市的房價也居高不下。面對此種情況，很多城市政府又推出了一系列調控政策，如 3 月 25 日，上海發布*嚴調控政策，包括提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限、二次購房付款比例不低于 50%.同天深夜，深圳市政府出臺樓市調控新政策，其內容核心為：非深戶購房社保 1 年改 3 年、套房款還清，二套房付低 4 成。被業內稱為“房價四小龍”的廈門、南京、合肥、蘇州都已重啟了限購政策。
2016 年 9 月 19 日，國家統計局公布了“2016 年 8 月份 70個大中城市住宅銷售價格變動情況”.其中多數城市房價持續上漲，熱點二線城市全面取代一線城市成為房價上漲的“*”.與上月相比，70 個大中城市中，價格下降的城市有 4 個，上漲的城市有 64 個，持平的城市有 2 個，分別為湛江市和大理。
環比價格變動中，高漲幅為鄭州市，上漲了 5.5%;低為烏魯木齊，下降了 0.3%.與上年同月相比，價格下降的城市有 6個，上漲的城市有 62 個，持平的城市有 2 個，分別為常德市以及大連市。8 月份，同比價格變動中高漲幅為廈門，為 43.8%;低為錦州，下降了 3.8%.
5 房價調控的發展趨勢及政策建議。
根據以上分析，現有政策的調控對房價的影響不大，尤其是對于大城市而言，雖然各大高房價城市，如北京、上海等地，已經連續出臺多項號稱“歷史嚴”的調控政策，但在鑒于中國目前人口的高密集度，人口增量較多的大城市從長遠看，房價依然將一路高歌，縱然在某一時期內會出現波動、反復，但整體依然將維持上漲趨勢。
針對未來的發展趨勢，筆者認為在政策調控上，先要實行針對性的土地政策。如一線城市房地產行業發展較為成熟，但是大部分城鎮的房地產市場還需要大量的資金支持發展，如果統一實施提高開發費或購置費，會抑制小城鎮的發展，繼續加大房價差距。另外，還可以利用有效的金融政策來減少房地產價格的波動，利率政策、付比例的調整對購買力有很大的影響。因此，在實行金融政策時可通過政策反向組合，防止居民購買力在短期內發生巨大變化，造成市場的大幅波動。
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